Sondertilgung bei der Baufinanzierung planen

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die vertragliche Rate zunächst gleich. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Zahlung auf die Darlehensschuld. Danach wird der Zins auf eine niedrigere Restschuld berechnet.

Davon zu unterscheiden sind ein dauerhaft höherer Tilgungssatz, eine vorzeitige vollständige Ablösung oder bloß eine geplante Einzahlung. Erst wenn deine Bank die Zahlung nach den vereinbarten Bedingungen annimmt, wirkt sie als Sondertilgung auf das Darlehen.

Viele Darlehensverträge enthalten ein jährliches Sondertilgungsrecht, die konkrete Ausgestaltung ist aber unterschiedlich. Häufig wird ein Prozentsatz des ursprünglichen Darlehensbetrags genannt. Das ist ein Vertragsdetail, keine allgemeine Regel.

Bei einer Finanzierung aus mehreren Bausteinen kann jedes Darlehen eigene Sondertilgungsregeln haben. Förderdarlehen oder besondere Produkte können zusätzliche Einschränkungen enthalten.

Angenommen werden 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung und zehn Jahre Zinsbindung. Die Monatsrate beträgt zu Beginn 1.375 Euro. Wird am Ende jedes Jahres zusätzlich eine vertraglich zulässige Sondertilgung von 5.000 Euro geleistet, sinkt die rechnerische Restschuld nach zehn Jahren deutlich stärker.

Das Lernbeispiel unterstellt, dass jede Zahlung tatsächlich geleistet werden kann und am Jahresende angerechnet wird. Der konkrete Effekt hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Zahlung, Vertragsregeln und deiner individuellen Darlehensstruktur ab.

Eine Sondertilgung kann die Zinskosten und die Restschuld reduzieren. Gleichzeitig ist das Geld danach nicht mehr kurzfristig verfügbar. Für Bauherren und Immobilienkäufer ist daher eine ausreichende Reserve für Unvorhergesehenes häufig wichtiger als eine sehr optimistische jährliche Sondertilgung im Plan.

Sinnvoll ist ein Szenarienvergleich: ein Basisszenario ohne Sondertilgung, ein vorsichtiges Szenario mit realistisch verfügbarem Betrag und – nur zur Orientierung – ein ambitionierteres Szenario. So siehst du, welche Wirkung möglich wäre, ohne die ambitionierte Annahme zur Voraussetzung zu machen.

• Ein Sondertilgungsrecht annehmen, obwohl es nicht im Vertrag steht.
• Ein Prozentlimit auf die verbleibende statt auf die ursprüngliche Darlehenssumme beziehen.
• Den Betrag jedes Jahr einplanen, obwohl Einkommen oder Reserve schwanken können.
• Eine Sondertilgung beim falschen Darlehensbaustein erfassen.
• Den Effekt nur auf die Laufzeit statt auch auf die Restschuld zum Zinsbindungsende prüfen.

Kann ich jederzeit sondertilgen?

Nicht unbedingt. Ob, wann und in welcher Höhe eine Sondertilgung möglich ist, ergibt sich aus deinem Darlehensvertrag. Prüfe dort auch mögliche Ankündigungsfristen.

Verringert eine Sondertilgung die Rate?

Das hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab. Häufig bleibt die Rate zunächst gleich und die Laufzeit oder Restschuld sinkt. Verwende für deine Planung die konkrete Regelung deines Darlehensgebers.

Sollte ich jede verfügbare Reserve sondertilgen?

Das ist eine persönliche Liquiditätsentscheidung, keine pauschale Rechenfrage. Berücksichtige notwendige Rücklagen und plane Sondertilgungen nur mit Geld, das voraussichtlich nicht anderweitig benötigt wird.